想买二套房，我有六个建议必须说。
例如，在5月份新房交易排行榜的前30名中，超过四分之一的项目价格超过9W+。新房成交结构比例，从5-8w到10w+，可以适当超过60%+。
这是什么意思？
意味着目前在上海买房的客户已经消化了很大一部分的刚需，改善内部存量的客户也逐渐出现。
所以最近大家只要一提上海楼市，就会自嘲和吐槽:怎么会有那么多有钱人，还能用将近一半的房款去抢房子验资？
当置换或者投资的现象越来越普遍的时候，有一个逻辑需要我们重新面对:房票那么珍贵，买二套房要注意什么？
1，可以跨区域买房，但是一定要明确需求。
我们有一个账号“魔都润盘侠”，团队成员每周频繁外出踩盘。在这个过程中，大家都有一个一致的感受:地理的概念在上海变得越来越模糊。
你什么意思？
我们和很多宝山项目的营销人员打过交道。以前很多保山的客户会明确定位保山人，现在不是了。外环莘庄、中环真如的人也会去四季大都会逛逛。
更夸张的是，大虹桥的盘龙天地、路宏湾、CNNC金悦府的客户已经完全分散，浦东的客户也会跨区域看房。
在上海，越来越多的购房者不局限于单一板块，跨区域买房并不稀奇。
这种地域客户被分散的现象是好现象吗？我觉得是也不是。
好在经过三年的调控，整个上海楼市的心态已经非常非常好了，购房者可以坚定选择。项目内部的激烈竞争迫使产品力越来越强，这也是区域客户愿意跨越距离看房的原因。
但不好的是因为挑剔的心态，看的房子越来越多，但心态越来越焦虑，需求会越来越失焦。
要知道买房最重要的一步是保证需求不流失。
你应该听过80分可以买房的说法，但是100分的几乎没有。95分不能抢房子，不然会很贵。
与首次置业者不同，大部分人会选择五年更换首套房，但二套房的容错率必须保持在最低。
到底是以学区房为先，还是以改善住房为先，还是以投资需求为先，可以对应很多细节，都要明确轻重缓急。
我已经列出了一级需求，你可以扩展到二级和三级需求甚至更细分的需求。
学区
属性类型
部分
交通通勤
建坪
生活条件
多重匹配
公寓的布局类型
……
所以，只要不流失需求，为了买到好房子，跨区域看房无可厚非。
2.两套一定要在同一个城市买吗？
就像跨区域买房一样，房票在本地卖完，以后会有越来越多的人开始跨城市买房。
对于这类客户来说，选择合适的城市是关键的一步，因为自住的可能性会很低，大部分会用于居住或投资。
如果是居住，房产本身就存在不确定性，所以单纯用于旅游和养老居住。买房可以很简单。选择你所追求的核心景观资源城市，买一套小户型。
如果是投资，要看房价轮动的周期。我们以前写过房地产市场存在一个周期。楼市上涨两年，蛰伏三年的现象比比皆是。一线和二三四线都有周期性波动。
所以，逢低买入不是废话，也不难做到。刚刚暴涨或者持续疯狂的城市，一定要谨慎。
我接触过一些资深投资人，他们给了我两个标准:
1，在安静的市场找笋，普通买家很难找到真正低价的笋，但二手房也能找到相对的笋。
2.牛市初期可以进场。像上海这样沉寂了三年的市场，基本上已经见底了。现在量价回升阶段是入市的好时机。
找到好城市后如何选择区域和项目？
其实并没有想象中那么难。有了市中心、城市副中心、政府规划、产业和人口聚集地，每个城市的实际情况都不一样，但只要下载规划文件，看几篇关于当地楼市价值逻辑的文章，大概就能建立初步认识。
这种情况下，再去实地考察再买，就很难看出不对劲的情况了。
3.第二套房的市场选择
至此，其实大家已经有了一个* * *知识:下跌行情先卖后买，上涨行情先买后卖。
这是关于买卖市场的选择，有几个细节可以补充:
如果你已经有核心资产，第二套只是用于资产保值或者出租获取现金流，甚至是准备长期置换。
建议在楼市即将走下坡路的时候(个人认为，像深圳、杭州、苏州这样的市场，未来两三年可能是一个比较平静的市场)，这个时候可以先把房子卖掉，选择持币待购，这样可以保证你看房选房的时候会更加理性，也有足够的权利和时间成本去协商降低价格。
但是如果你站在去年6月5438+065438+10月深圳的市场，你可以坚定的先买房。深圳最后一波行情也是顺理成章的。调控一线+人口流入+供求关系，不用担心被套。
这个时候还可以关注两点，一个是这个市场的成交量？一旦成交量显示，市场很可能转热，或将很快见底。
第二个问题是，竹笋减少了吗？如果这个市场的竹笋基本上已经被吃光了，那就意味着二手交易价格还会继续上涨，甚至业主也会捂盘惜售。
因此，需要密切关注市场上竹笋的放量和变化。如果这两点同时出现，再加上政策上的帮助，基本上可以选择尽早冲进去。
4.必须避免的两组因素
关于二套房的关注因素，也有几个细节需要补充。
必须把一个原则放在首位:二套房的确定性比概率重要得多。
无论是地段、产品还是户型，这几年发生的认知变化真的很大。
不能只看规划，还要看价值和价格的临界点，也就是溢价和未来潜力。
在临港这样的超偏远郊区，规划能级确实很高，但目前溢价也不小。如果是刚需首套，可以选择，但我并不特别推荐二套房。
建议两套产品不要一老一小。
虽然现在各大城市都在大力推进旧区改造，城市改造也被放在了重中之重，短期内对老小区是利好，但长期来看，博拆迁的可能性可能会在5-15丧失。
这也意味着，没有学区房的旧的到了市场，折扣率会越来越高。
户型要选择那些功能性更强的产品。
你也应该有不同的感受。这几年上海楼市在淘汰两房，小三房越来越小。虽然拥挤，但确实功能性很强，对低总价预算的需求越来越友好。
目前在上海买两套的朋友，户型选择面很广，产品力也越来越强。
5.买两套新房和二手房有不同的方式。
新房的好处是购买流程简单，税费成本相对较低。它与开发商和按揭银行直接相连。一般可以在选定的区域购买，交易流程比二手房简单。还有新房房龄、户型优势、内部设施齐全等其他优势。
但同时优点也是新房的缺点。新房背后的购房者话语权不大，标准化的交易流程一般也砍不下价格，要么内部有硬关系，要么外部有联系渠道。
第二套房可以有两种选择:
1，产品力强或者价格倒挂明显的新房，安静的市场可以跟着摇号，也可以试着跟着跑。
我认识一个朋友。两年前，当我想买前滩景尧的时候，我担心和她一起跑。在大家“试试看”的建议下，我下去摇号，终于成为了被选中的儿子。
2.如果买不到优势明显的新房，也可以去看看二手房。
好处是现房是所见即所得，所有配套都是一定的，价格基本会比周边低，还有商量的余地。
缺点是税费成本高，流程复杂，看菜避坑需要大量经验。
但也因为流程复杂，成本高，二手房的短板可以转化为优势作为谈判空间。
6.心态很重要
最后我想总结一下，其实买二套房的心态是一个值得关注的点。
说起来容易做起来难。以上所有的事情都要建立在良好的心态上，比如不要失去重点，明确城市区域，市场选择，优缺点，选择基金的方法。
在以前房价快速上涨的时候，没有人会关注这些因素，但是到了平静的市场，这就是我们跑赢市场的关键，也是保证我们不会买错房子的核心。
有时候，二套房的心态更像一个初学者。第一套不理解可以出错，但是第二套一定要比第一套好。
不仅买房如此，生活中也是如此。也许这就是希望。