现在投资公寓合适吗？
公寓产品的客户其实很简单明了，不像住宅客户那么复杂。目前只有两类客户:一类是被高房价挤压的刚需客户；一类是没有太多投资成本的投资客户。
1，刚需客户(客户占比10%-20%)。
刚需客户占整个公寓客户的比例非常小，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品。
他们购买公寓产品主要是因为他们被飙升的房价吓坏了。他们一般希望先上车，即使以后买不起房，也有瓦遮头，满足最低生活需求。公寓产品总价低，有居住属性，正好满足了这类客户的需求。
2.投资者(客户占80%-90%)。
投资客基本上是所有公寓产品的主要客户，最多占整个公寓客户群体的80%左右。这其中有失去购房资格的资深投资者，也有没有太多投资成本的小投资者。但总的来说，没有太多投资成本的小投资者是主力。购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值和租金回报获得更高的回报。
这两类客户其实都是房地产市场客户群的底层，资金实力弱，抗风险能力差。一旦投资或购买失败，他们将无法翻身，但他们最有可能陷入公寓的陷阱。下面我会详细解释为什么不建议这两类客户购买。
二、刚需客户:公寓居住价值被阉割，居住环境恶化，不适合居住。
刚需客户钱不多，选择先上车，保证最基本的生活条件。而公寓产品的居住价值缺失，根本不适合居住，无法保证客户最基本的居住刚需。
住宅缺陷1，公寓无法落户，无法享受教育医疗配套。
住房最大的价值就是落户，让你融入这个城市，享受这个城市最好的教育和医疗设施。公寓物业恰恰缺少这个基本功能。不能落户的房子注定是过渡性产品，注定只能在你刚工作到结婚前的很短一段时间内居住，因为你不用落户，也不用享受这个城市优质的教育和医疗设施。但不能让自己的孩子也这样，让孩子享受不到城市优质的教育设施。
住宅缺陷2。随着写字楼租户的增多，公寓内的居住环境逐渐恶化。
根据我的调查，无论一套公寓前期有多少住宅客户，1-2年后，整个公寓的住宅客户都会逐渐变成写字楼客户。这主要是因为劣币驱逐良币的效应。
目前所有公寓产品的买家肯定都是投资客。投资人追求的是回报率和租金，谁给的租金高，谁就租给他们。在租赁市场上，写字楼客户能够支付和承担的租金远高于住宅客户。因此，办公室客户在公寓产品中逐年增加。
如果是住公寓做早教，私人餐饮，婚礼，住客还是买得起的。最多就是每天回家遇到人比较复杂。但如果一个公寓住在美容院、KTV、夜宵店、会所等深夜生意，晚上能睡得着吗？当隔壁小姐晚上敲门向你借酱油的时候，你能忍住骚动吗？
所以，随着写字楼客户的逐渐增多，公寓的居住环境无疑在恶化，直接导致了住宅客户的流失。
住宅缺陷3、无煤气、商业水电、物业费高、使用成本高。
公寓住宅客户是买不起房的刚需客户。买公寓的目的是为了攒钱买房。但是公寓高昂的使用成本与他们省钱的目标相悖。
所有公寓产品都无法供气，导致住宅客户只能用电器做饭的问题。但是公寓的水电都是商用电，比民用电贵一倍。同时还有高昂的物业费，对于住宅客户来说是更大的负担。住宅客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，却要和写字楼客户一起承担高昂的物业费。
让我们举一个简单的例子:
电费:民用120元，商用360元。
目前一二线城市使用的分时电价为每千瓦时0.3元-0.5元，商业电价为每千瓦时0.9元-1.4元，每套公寓月平均用电量在200-400千瓦时之间。我们按照平均值计算，民用电价为0.4元/千瓦时*300千瓦时=120元；商业电费:1.2元/千瓦时*300千瓦时=360元。
水费:民用48元，商用100元。
目前一二线城市民用水费单价在2.4元，商业水费单价在4-5吨左右，平均每套公寓月用水量在10-20吨之间。我们还是按照平均值计算，民用水费:2.4元/吨*20吨=48元；商业水费:5元/吨*20吨=100元。
物业费:民用65，438+000元，商用250元。
目前一二线城市住宅物业费2元左右每平米4-50平米，商业物业费每套50平米左右。我们还是按照平均值来算，小区物业费是:2元/平方米*50平方米=100元；商业物业费:5元/m2 * 50m2 =250元。
通过以上计算，住宅物业使用成本加起来约为268元/月，公寓物业为765，438+00元/月，比上年上涨65，438+064.92%。
住宅缺陷4。公寓居住舒适度差，没有采光，没有环境，小区没有绿化。
公寓产品的本质是一个商业项目，所以规划设计大多遵循商业设计理念，不考虑居住舒适度。
首先，很多户型不符合住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采用点式建筑布局。这意味着公寓单元有四个方向:东南和西北。北方常年不见阳光，东部大部分采光时间不符合居住标准。另一方面，商业物业设计规范中没有对建筑间距和日照时数的要求。为了最大化物业的布局，楼与楼之间的距离很近，公寓单元的阳光会互相遮挡。
其次，公寓项目没有社区环境和居住氛围。公寓物业规划在商业用地之上，容积率偏高，所以规划形式基本是2-3层高层。这样的规划导致没有居住环境，没有中央花园，没有生活设施，没有会所等等。极大地影响了公寓居民的居住品位和生活质量。
最后，公寓产品中有很多单层户。公寓一楼的用户可以达到二十多个。一方面，多户导致生活不便，公共设施使用频繁，比如高峰时段很难使用电梯。另一方面，他们的生活会互相干扰，没有隐私。
刚需客户:无法享受城市资源的产品，生活成本上涨164.92%，居住环境逐渐恶化无法满足最基本的生活需求。