小步早教9.9
如果将房地产企业分拆上市进行拆解整理，中海地产(02669.HK)无论是管理面积还是营业收入都将位居前列。作为除多彩生活、碧桂园、绿城服务、优雅生活之外为数不多的面积超过65438+亿平方米的房地产公司，这家老牌房地产公司正经历着规模扩张缓慢、内生增长乏力的现状。
数据显示，2018年，中海地产管理下面积达140万平方米，其三年复合增长率仅为19.48%，趋于保守。相比之下，碧桂园的服务面积已经达到654.38+0.8亿平方米，三年复合增长率为37.565.438+0%。优雅人生即将迎头赶上，管理面积654.38+0.3亿元，三年复合增长率58.02%，永生服务高达60.26%。
即使规模与优劣并不对应，但与销售型物业不同，物业管理企业的发展是以小区的经营权为基础的，规模应该放在第一位，是收入的来源。在逐渐成为趋势的物业版图中，抢占了“城”，抢占了行业话语权和发展空间。
放眼望去，先行者在加快奔跑，慢热的中海物业开始被拉开距离；
回过头来看，面对永生服务、绿城服务等年轻企业的强势追赶，内生增长缓慢的中海物业将如何应对？
90%的管理区域依赖于母公司。
脱胎于母公司中国建筑工程总公司的央企中海集团，中海地产成立较早，1991，似乎一直处于“不差钱”的状态。
2015中海地产登陆港股资本市场。与彩生活IPO上市不同的是，作为国内物业管理领域第二家赴港上市的企业，中海物业采用的是引进上市。与IPO相比，介绍上市的优势在于程序相对简单，可以在短时间内完成，不涉及公开集资。这说明，融资并不是中海地产上市的首要目的，根本原因是搭建物业资产平台，提升母公司估值。
事实上，中海地产一直受到母公司的青睐。中海地产副总裁夜香曾表示，他看重楼市:“香港的物业管理费平均水平是我们的7倍，但香港的人力成本水平只有中国的两倍多一点。物业管理主业的蛋糕是最大的。与发达国家水平相比，物业管理主业5年后可能有7倍的增长空间。”。
上市三年，中海地产的生存和经营更加依赖中海地产。其大部分业务来自中海地产或关联公司，基本与地产业务布局保持同步，90%的管理区域依托母公司。
凤凰地产发现，2015年6月上市时，中海地产股价仅为0.94港元，在2017年之前一直处于波动状态。股价从2018年中达到同期最高值约3元/股，之后开始一路下滑，2019开盘。最高开盘价4.25元/股，最低4.05元/股，收盘价4.07元/股，每股收益0.12，港股市值13378万元。至今股价上涨四倍，市盈率33.28，在同行业中处于领先地位。
中海地产股价波动示意图
凤凰城。com发现这两处房产都被列为分拆房产。截至7月1日，彩生活、绿城服务、优雅生活、碧桂园服务等港股上市物业公司市盈率分别约为12.51、31.78、19.28、45.75。
依赖母公司确实有背靠大树好乘凉的前提，但这种依赖也有不可避免的局限性。在决策上，需要等待母公司的统一协调，缺乏开发模式的灵活性。业务发展受制于房地产市场的整体涨跌，一旦房地产市场下行，其业绩也会受到影响。
因此，近年来中海陷入人员流动内耗的同时，“掉队”等负面效应也在一定程度上投射到中海地产的发展上。中海地产经历了2015到2017的迷茫期。
中海自2015年上市以来，管面积增速明显放缓，从46%降至13%，2017年上半年增速甚至降至个位数6%，这与中海地产销量放缓周期非常吻合。
2015年5月，中海地产管理的总面积为6760万平方米。截至2018年末，虽然中海地产的管理面积是2015的2.3倍，但碧桂园服务和优雅生活服务的管理面积分别是2015的2.6倍和3倍。
增长率数据也与现状相呼应。中海地产的财产性收入增长率从2015到2017.6%，0.7%，12.5%，18.2%。与此同时，上市近一年后的绿城服务收入增长率为30。
此外，中海集团也在通过转让的方式向中海地产“输血”，帮助其改善营收状况。
2015年，中海地产通过内部转让和收购的方式，收购了集团旗下的北京钟健物业、重庆海投物业、淄博秦怡物业、中海红阳物业、广州光大花园和呼和浩特中海物业。
转折发生在2017。中海地产通过收购中信，以2.29亿港元的价格收购了中信地产在中国内地拥有的120物业管理项目的管理面积，也改善了中海地产的财务报表。
与2016年业绩相比，关联收购使得中海地产2017年营业收入由25.6亿增长至33.6亿，净利润由2.26亿增长35.8%至3.07亿。
此次收购使中海物业管理的建筑面积由2016年末的9350万平方米增加37.3%至65438+2.83亿平方米。而其中70%的增长来自于上述对中信地产业务的收购。
新业务发展“得过且过”
物业管理企业未来成长的路径主要有两条:一是通过扩大基础物业管理规模实现增长，二是开拓增值服务市场，挖掘潜在商业空间。
毕竟营业面积是衡量一个物业公司整体实力的重要标准。大部分物业公司意识到只靠内生增长的领域，即扩大第三方项目在总项目中的比重，尝试并购的路径。
央企背景为中海物业项目拓展带来了一定的便利，中海物业得以积极承接各类政府和公共建设项目，从而增强了在政府物业的市场优势，不断拓展企业管理边界。
就中海地产而言，中海地产在第三方项目的拓展上也趋于保守。在万科，住宅物业和商业物业被拆分，推出了“万物商企”子品牌。龙湖积极布局火车站、医院等市政项目。2018年，中海地产较2017年增加1260万平方米，其中新开发商业或政府项目230万平方米，占比18.25%。
但与遍地开花不同的是，中海地产新开发的商业和政府项目相当抢眼，包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆和城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等，都是城市的核心项目。
除了第三方业务拓展有限，利润空间显著的增值服务效果也不尽如人意。
凤凰城。中海地产的收入分为物业管理服务收入和增值服务收入。
收入结构方面，2018年，物业管理服务和增值服务收入占比分别为90.1%和9.9%，收入分别为37.45亿港元和41亿港元，较去年增长21.0%，管理服务收入占比2065438+。
中海地产也意识到要提高增值服务的比重，但这条路任重道远，效果也不是很显著。
凤凰城。com发现，2015-2017期间，中海物业增值服务占总营收的比重分别为7.03%、8.93%、7.83%，维持在较低水平，与彩生活、绿城服务增值服务占比30%左右的水平相差甚远，碧桂园增值服务占比26%，雅居乐更是如此。
据中国指数研究院统计，2015年至2017年，上市物业管理公司增值服务占比分别为24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海地产增值服务占比也远低于行业平均水平。
有待检验的盈利模式
2018 12 31、分立后的物业公司中，绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活分别实现营业收入6710万元、467500万元、4155万元、3610万元。
虽然营收可期，但毛利率一直是中海地产饱受诟病的原因。中海物业2018年毛利率为20.4%，同比下降3.5个百分点，其中物业管理服务毛利率下降3.3个百分点至18.0%，相比碧桂园服务2018年毛利率为37.7%。雅生活毛利率38.2%，彩生活35.5%。中海地产的毛利率水平仍有待提高。
中海地产的低利率与中海地产的“盈利王”形象相去甚远。
物业管理行业的服务模式主要有合同制和薪酬制两种，中海物业采用的合同制占80%以上。
合同制是业主向物业公司交纳固定的物业服务费，物业公司享有或承担盈余或亏损的一种物业服务收费方式。约满酬金制是指业主委员会与物业管理公司签订合同，代理小区物业管理，进行管理输出，收取10%的物业费作为约满酬金，其余90%的费用作为小区的营运资金，余额或不足部分由业主享有或承担。
有业内人士向凤凰地产解释了两者的区别。合同制的毛利率低于奖励制，会在一定程度上拉低毛利率。想要提高承包制的毛利率，就需要控制成本。对于奖励制度来说，绩效贡献的效率相对稳定，但随着管理面积的增加，留给企业自身绩效提升的空间也会减少。
与中海物业不同的是，彩生活采用的是奖励制度，两套制度也造就了两套运营逻辑。2014年，中海地产的年营收为2160万港元，是彩生活的4倍，但其盈利表现却远低于彩生活:彩生活2014年的毛利率和净利润率分别达到79.2%和37.5%，而中海地产仅为19%和4.5%。
对比数据显示，2018年，中海地产全年营收为415000万港元，彩生活营收为3614000万港元，两者相差无几，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%高出近15%。
即使现在的情况是物业布局毛利不高，新业务拓展和面积增长需要扩大，但今年年初，闫建国再次回归中海地产后，对中海地产未来的规模提出了要求，并制定了“2020年达到4000亿港元”的目标。这也增加了中海和中海地产未来的想象空间。
随着母公司规模的扩大，追赶增长势头，中海地产的发展可能会在规模和质量上逐步加快。