纽约国际早教万科
作为房地产行业的龙头企业，万科的声明“令人震惊”，很多同行都认为万科“愚蠢”。龙头企业在讨论如何生存。作为房地产行业的中小企业，应该如何生存？
如今，三年过去了，我从未想过，郁亮的话已经成为了预言。二手房交易迅速转冷，房价不可能继续大幅上涨，这已经成为大家的常识。目前买房不是买资产，是买负债！
中国的房地产是经济的支柱产业。曾经，每1元投资房地产可以拉动8.2元的GDP。即使2020年中国GDP能由负转正，房地产投资也会逆势大幅增长。
所以很多人认为中国的经济增长和房价上涨有高度绑定的关系。只要中国经济需要增长，房价就永远不会跌。持续了20年的房地产牛市将继续繁荣。
基于此，很多个人投资者、炒房团、恒大的智囊团在判断楼市走向上出了大问题。他们豪赌房价会继续上涨，但没想到高层会如此坚定“住不炒”。
随着“三条红线”和住房指导价的颁布，楼市调控政策非但没有丝毫缓解，反而进入了深水区。
仅今年8月，全国就有42家房企宣布破产，这种趋势开始蔓延到TOP50的房企。最高负债1.95万亿的恒大也慌了，急忙变卖资产自保。
从去年开始，恒大统计全国910楼盘，其中三四线城市613楼盘，7.5折，史无前例，开创了房地产行业的历史先例。
剩下的297个一二线城市的楼盘，包括当时的重灾区武汉，价格一点没降，甚至深圳上海很多楼盘还在涨价。
恒大旗下有很多优质资产，那么为什么急于以砍价，甚至亏本的价格出售三四线城市的房产呢？这些地区的房产还值得投资或持有吗？
其实现在的房价这么高，是因为房子兼具居住和金融(投资)属性。
随着楼市政策调控的收紧，房子的金融属性将逐渐消失。只剩下有居住属性的房子，因为三四线城市租金回报率不高，所以价值会大打折扣。
更重要的是，因为城市化进程在放缓，农村人口流入城市的速度在放缓，“接盘侠”越来越稀缺。大部分三四线城市都会面临住房供大于求的局面。
人口的流动大致可以分为两种:农村人口涌入城镇和地区之间的迁移。
特别是北方大量人口向南方迁移，不仅仅是生产性劳动力的转移，更是伴随着家庭财富和购买力的转移。人口是浮动的GDP。
这意味着人口流入城市的GDP总量在增加，创造的财富在积累，对住房的需求在增加，所以房价会有更大的支撑。
这是深、长、安等城市不断以人才住房补贴政策和落户政策吸引大学生在当地落户的真正原因。
以成都为例。2021年，成都市常住人口2093.8万人，所辖其他市(州)人口不足600万。成都对周边县市的“虹吸效应”巨大，人才向大城市集中。
都市圈的经济聚集了人口和财富。无论是工作机会、薪资水平、学历、医疗、交通环境等。，大都市有压倒性的优势，年轻人向往大城市是很自然的。
一个现实的尴尬是，因为东北人口常年净流出，经济增长一直不尽如人意。
所以很多齐齐哈尔大学、吉林大学毕业的大学生在当地找不到合适的实习岗位，只好去北京、天津等附近的大城市寻找就业机会。
法学、政法、IT等专业的学生。会发现在经济一般的三四线城市很难找到高质量的实习岗位。
就算找到了，正式工作后的工资待遇也可能不尽如人意。对不起我四年辛苦的专业学习。很少有高材生愿意生活在三四线城市，过着平凡单调的工作生活。
“学书面武侠，货资本家”，大学生选择去大城市就业，几乎是唯一出路，也只有大企业才能负担得起高端人才的工资。三四线城市平均工资3000左右，是无法留住真正的人才的。
所以，即使生活在三四线城市的居民不去大城市工作，他们的子孙也可能要去大城市工作。三四线城市人才资源被大城市“掠夺”是一个非常现实的问题。
在中国未来的城市格局中，很大概率会逐渐形成四大都市圈，主要是京津冀、沪杭苏、粤港澳、成渝。这些城市的人口和GDP总和会碾压其他城市的总和。
这种城市发展趋势已经是“前车之鉴”，一些发达国家较早经历了这一过程。
日本多山的国家地理决定了适合人类居住的地区并不多。其中，东京圈人口为654.38+0350.73万，而东京湾圈人口为4200万，占日本总人口654.38+260亿的654.38+0/3。
同时，东京还拥有世界上最大的铁路交通枢纽，世界500强企业总部数量第二，1/3的日本大学和超过全国一半的大学生，全球资源优势仅次于纽约。
2020年，受疫情影响，日本GDP萎缩至5.05万亿美元，东京城市GDP占比1.52万亿美元。整个东京湾都市圈的GDP占全国一半以上。
东京一个城市创造的GDP相当于全球很多国家的产出。这个都市圈的经济发展成就，都是资本、技术、人才的耦合，缺一不可。
代价是日本其他大部分地区的小城市、小城镇、小村庄的人口大量外流。村里几乎没有年轻人。很多孤寡老人因为害怕孤独，在公园的座椅上放上了“人形木偶”！
同样，纽约、首尔、伦敦、巴黎等国际城市也有类似的特点。
很明显，中国正在朝着这个方向努力，集中优势资源建设都市经济。
这就注定了三四线城市的房子已经被各大精明基金排除在核心资产行列之外，不再具有长期投资价值。恒大和各大房企率先打折出售中小城市物业，已经证明了这一点。
随着二手房流动性的锁定，房屋的金融属性将逐渐丧失，回归其唯一的居住属性。在三线及以下城市持有房屋，将首先面临房屋贬值，难以脱手的风险。